SteuertippsUnterhalt der Kinder mit Steuermodell bei Mietobjekten finanzieren

Mit Einkünften aus Vermietungsobjekten den Unterhalt der Kinder bezahlen und gleichzeitig auch noch Steuern sparen: "Der Hausarzt" verrät Ihnen, wie das funktioniert und wo Fallstricke liegen.

Wenn Eltern von studierenden Kindern Mietobjekte besitzen, dann kann es steuerlich sinnvoll sein, den Nießbrauch dieser Objekte über einen festgelegten Zeitraum auf die Kinder zu übertragen.

Das Studium der Kinder kostet die Eltern viel Geld. Zwar wurden die Studiengebühren an öffentlichen Hochschulen vor einigen Jahren abgeschafft. Es gibt dennoch laufende Semesterbeiträge, es müssen Materialien (Laptop, Sachbücher) gekauft werden und wenn die Kinder in einer anderen Stadt studieren, dann kommen Miete und Kosten des täglichen Lebens hinzu.

Auch private Universitäten werden immer beliebter – diese erheben allerdings erhebliche Studiengebühren. Mit auswärtiger Unterbringung und Studiengebühren einer privaten Universität kommen hier schnell Beträge von monatlich mehr als 1.000 Euro zusammen.

Unterstellt man nun eine Studienzeit von mindestens drei Jahren, bedeutet das eine erhebliche finanzielle Belastung für die Eltern. Ärgerlich ist, dass die Eltern diese Kosten steuerlich nicht geltend machen können, solange sie einen Anspruch auf Kindergeld haben, also in der Regel bis zur Vollendung des 25. Lebensjahres der Kinder.

Mietobjekte: Nießbrauch kann auf Kinder übertragen werden

Wenn Eltern von studierenden Kindern Mietobjekte besitzen, dann kann es steuerlich sinnvoll sein, den Nießbrauch, also die Nutzungsberechtigung dieser Objekte über einen festgelegten Zeitraum auf die Kinder zu übertragen, so dass diese von den Einkünften ihr Studium und ihren Lebensunterhalt finanzieren können.

Der positive Nebeneffekt: Die Mieteinkünfte werden in der Regel weder bei den Kindern noch bei den Eltern besteuert.

Diese Form der steuerlichen Gestaltung wird als Zuwendungsnießbrauch bezeichnet. Nießbrauch ist das beschränkte persönliche Recht, die Nutzung aus einer Sache zu ziehen oder sie zu gebrauchen. Das Recht ist nicht übertragbar und nicht vererblich. Es endet durch Aufgabe, Kündigung oder durch den Tod des Berechtigten.

Wichtig: Die Immobilie selber bleibt weiterhin im Besitz der Eltern; es geht also nur das Nutzungsrecht auf die Kinder über.

Vorbehalts-Nießbrauch

Etwas Anderes ist der sogenannte Vorbehalts-Nießbrauch. Er wird häufig angewandt, wenn Eltern frühzeitig das Eigentum an Immobilien auf Kinder übertragen und sich selbst noch die Einkünfte oder ein Wohnrecht vorbehalten.

Den steuerlichen Vorteil des Zuwendungsnießbrauchs verdeutlicht folgendes Beispiel:

Die Eltern erzielen jährliche Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in Höhe von 15.000 Euro. Zusammen mit ihren anderen Einkünften liegen sie im Spitzensteuersatz. Auf die Vermietungseinkünfte werden hier Steuern von ca. 7.500 Euro pro Jahr fällig.

Wenn die Einkünfte aus diesem Vermietungsobjekt nun auf die Kinder übertragen werden, können diese ihre eigenen Studienkosten als Sonderausgaben bis zu 6.000 Euro steuerlich geltend machen. Dann verbleibt den Kindern ein zu versteuerndes Einkommen von 9.000 Euro pro Jahr. Das liegt unter dem Grundfreibetrag, so dass keinerlei Steuern fällig werden.

Das bedeutet, dass die Eltern im Beispiel 7.500 Euro weniger Steuern zahlen. Das Kind hat 15.000 Euro pro Jahr zur Verfügung, um sein Studium zu finanzieren. Letztlich bezahlen die Eltern also “netto” nur ca. 7.500 Euro.

Welche Voraussetzungen müssen für die steuerliche Anerkennung geschaffen werden?

Das Nießbrauchrecht muss notariell beurkundet und im Grundbuch eingetragen werden. Dann müssen die Mieter informiert werden, dass es einen neuen Vermieter gibt und die Mieteinnahmen nun auf ein Konto der Kinder gezahlt werden. Bei Verträgen zwischen nahen Angehörigen prüft das Finanzamt immer sehr genau. Der Zuwendungsnießbrauch sollte daher möglichst gut nachvollziehbar umgesetzt werden, damit das Finanzamt diese Gestaltung akzeptiert.

Welche Nachteile gibt es?

Zum einen sind die Notarkosten zu erwähnen, welche für die Eintragung des Nießbrauchs fällig werden. Diese Kosten sollten am besten von den Kindern getragen werden, damit sie diese in ihrer Einkommensteuererklärung als Werbungskosten abziehen können. Bei den Eltern wären diese Kosten mangels vorliegender Einkünfte nicht abzugsfähig.

Ein weiterer Nachteil entsteht bei der Abschreibung. Diese kann nicht von den Kindern geltend gemacht werden, da sie nicht Eigentümer der Immobilie sind. Das Nießbrauchrecht eignet sich also bei Immobilien mit geringer oder keiner Abschreibung.

Zusätzlich muss bei den laufenden Kosten für die Immobilie aufgepasst werden: Es sollte vertraglich festgehalten werden, dass die Kinder für die Zeit des Nießbrauchs auch größere Instandhaltungen für die Substanz, wie zum Beispiel eine Dachreparatur tragen. Ist dies nicht vertraglich festgehalten, so müssten im schlechtesten Fall die Eltern diese Kosten tragen, ohne sie steuerlich geltend machen zu können. Sofern offensichtliche Instandhaltungen notwendig sind, sollten diese deshalb vor der zeitlich begrenzten Übertragung auf die Kinder erfolgen oder hinterher.

Wenn mit der Immobilie Finanzierungen verbunden sind, dann sollten die Kinder die Darlehenszinsen vertraglich übernehmen, damit diese von ihnen steuerlich geltend gemacht werden können. Bei den Eltern laufen die Zinszahlungen ins Leere.

Der Zuwendungsnießbrauch stellt eine Schenkung von den Eltern an die Kinder dar. Allerdings beträgt der Freibetrag zwischen Eltern und Kindern für Schenkungen 400.000 Euro je Elternteil und Kind. Dabei sind alle Schenkungen innerhalb von zehn Jahren zusammen zu rechnen. Natürlich wird diese Grenze allein durch einen zeitlich begrenzten Zuwendungsnießbrauch praktisch nie überschritten

Für die Kinder entsteht in der Regel durch den Nießbrauch die Verpflichtung, eine Steuererklärung einzureichen. Auch wenn, wie im Beispiel, keine Steuer fällig wird, muss eine Steuererklärung eingereicht oder eine sogenannte Nichtveranlagungsbescheinigung eingeholt werden. Auch andere Folgewirkungen sollten im Vorfeld geprüft werden, wie zum Beispiel eine mögliche Auswirkung auf die Krankenversicherung der Kinder.

Fazit

Der Zuwendungsnießbrauch auf beschränkte Zeit ist für Eltern ein geeignetes Mittel, um Steuern zu sparen. Gleichzeitig kann die Ersparnis zur Finanzierung des Studiums der Kinder eingesetzt werden. Das Modell funktioniert im Übrigen auch, bevor die Kinder oder Enkel studieren.

Bei Mietobjekten gilt es einiges zu beachten. Wichtig ist unter anderem eine notarielle Beurkundung.

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